房价10年涨10倍，今天我们有必要重温朱镕基当年讲话

文|凯风

从1998年住房市场化改革算起，到现在已经将近二十年；从2004年房价暴涨开始算起，到现在也有13年。这十多年间，北上深的房价从三五千涨到了三五万，涨幅超过十倍，全国住宅均价也从一两千上涨到七八千，涨幅也有三四倍之多。

作为福利分房的终结者和住房市场化改革的操刀者，朱镕基是怎样看待房地产市场的？对于房价上涨，他又有何看法？回看当年，我们才能明白住房改革是如何误入歧途的。

1

「我讲的是住房，不是高级住宅，也不是写字楼」

先来说说住房商品化改革的大背景。

经历过福利分房时代的人都知道，福利分房没有想象的那么好。要知道，福利分房是以城镇职工为主体的，这意味着部分人要被排除在外。更关键的是，福利分房充斥着不公平，能分到多大的房子，要看级别，处级干部分的比科级干部多，科级干部又比普通职工多。

至于住房商品化改革要达成什么样的目的？1997年1月24日，朱镕基在全国住房制度改革工作会议上的讲话最具代表性。朱镕基说：

大力建造低价的经济适用住房，推进住房商品化。这样做一方面可以大大缓解城镇居民住房的严重困难；另一方面，可为国民经济的进一步发展提供广阔市场。

这段话的要点有两个方面：

一是放在当时金融危机的大背景下，房地产为国民经济提供了新的增长点，并延续至今。

二是当初所说的住房商品化，并非全盘市场化，也不是让价格随意滋长，而是以“低价经济适用住房”为主体的改革，这样既能避免福利分房的弊端，又能解决居民住房困难。

关于这一点，朱镕基当时就明确指出：

我讲的是住房，特别是和公积金结合的有一定资金渠道建设的经济适用住房，不是高级住宅，也不是写字楼……

这里的经济适用住房，不是后来误入歧途的经济适用房，而是低价格住房的统称，其原型更像是新加坡的组屋。政府划拨土地，保本微利原则出售，面对广大中低收入者。

在朱镕基的设想里，经济适用住房才是主流，至于商品房则是面向高收入者的。然而在后来的实践里，商品房却成了主流，经济适用住房乃至在一段时间消失不见。为什么会出现这种局面？主要原因是经济适用住房无利可图。

2

「别借这个名义复活房地产热」

作为1993年海南房地产泡沫的刺破者，早在一开始，朱镕基就郑重提醒：

千万别借这个名义来复活房地产热。1993年经济过热，热在什么地方？首先就是热在房地产。各地区、各部门要十分警惕，千万不要让过去的房地产热在加快住房建设的名义下复活。

时隔5年之后，2002年，朱镕基主持召开总理办公会议,研究加强城乡规划管理问题，针对当时在城市建设方面存在的浮夸、铺张和不顾实际情况之风，朱镕基再次提醒：

安居工程没有解决，很多房子老百姓还是买不起。一万多块钱一平方米，盖了给谁住呀？这种很危险的倾向现在发展得越来越厉害。

在“卸任总结”里，朱镕基再次提醒要防止房地产泡沫：

本届政府就要到期了，我现在最担心的是经济过热……我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话‘总体上都是非常好的’，然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是遍体鳞伤。

任期内最后一次深圳香港之行，朱镕基来到深圳，发出了堪称预言式的提醒：

深圳现在没地了，要到惠州换一块地。你们考虑一下，这样子房地产市场能够维持下去吗……（要引以为戒）深圳的明天是香港的今天。

今天回看，这些提醒有多少变成了现实？

3

「这个钱就是搜刮民膏，所以把地价抬得那么高」

住房商品化改革，带来了一个负面效果，就是地方政府土地财政的盛行。很多人将卖地财政的问题归结为分税制。这种观点说，分税制夺走了地方税源，地方政府才不得不靠土地财政赚钱。

2011年，在与清华师生座谈中，朱镕基对此做出回应：

最近，还有一种谬论，说税收都收给中央来了，地方没钱了，所以它只有发展房地产才有钱？狗屁！（财政收入）总共8万亿，一来一回（地方）收回来7万3千亿，还少啊？还没钱？现在地方有的是钱。这房地产（问题）根子就是房改政策错误。

紧接着，朱镕基说：

我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了。这个钱就是搜刮民膏，所以把地价抬得那么高。这个绝对不是分税制的错误。地方没少收钱。 

……

功过任人评说。

更值得我们反思的是，为什么本意在于解决居住困难的住房改革，最终却造就了一个经济支柱型产业？

本来以“经济适用住房”为主体的改革，为何在实践中成了全盘市场化？

主政者一直都对经济过热和房地产泡沫十分警醒，为何房价十年却涨了十倍，成了国民难以承受之重？

 -END-

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